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　　增速的关键因素。因此，市场上有很多房屋成了投资对象，房主买来不是为了自用，主要是对外租赁。租赁市场也很火，各种房屋中介机构满大街都能看到。

　　今天，秦律师想跟大家聊的是房屋租赁合同中涉及的主要法律问题。不知道这些法律知识，吃亏了可别哭鼻子。

　　房屋租赁合同或者协议属于平等主体之间的民事合同，适用法律依据是《中华人民共和国合同法》，该法中有专门设立“租赁合同”一章。最高人民法院也专门发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的一部司法解释。可见，无论是立法机关还是司法机关，都对租赁合同进行详细规范，这与社会现实中存在大量的租赁法律关系和租赁合同纠纷有关。秦律师从以下几个方面给大家介绍。

　　合同是约束双方的最有效的依据。无论对于出租方还是承租方，将达成的意见写在合同里，这是对双方的负责。具体涉及几个小方面：

　　1、租赁合同内容大致包括，房屋面积位置等实际状况、房屋间数、房屋租赁用途、租赁期限、租金标准、租金支付期限及方式、房屋维修责任等事项。

　　2、签订租赁合同时，双方互留身份信息和联系方式，核查对方身份。出租方要核查承租方是否合法用途，承租方要搞清楚房屋所有权证与签订租赁合同的是否同一人，如果不同，出租方是否有授权委托书或者其他证明可以租赁的依据。

　　3、检查屋内物品数量并制作物品交接清单，由双方签字确认。最好可以在清单上注明认可的价格，便于发生损坏计算赔偿数额。

　　4、对于租赁期限长的住宅租赁合同，可以考虑租金实行递增方式，约定每几年递增一个百分比。但对于商业租赁合同，情况可能有所不同，租金标准大多是按照市场行情决定。

　　2、注意收取一定的履约保证金，涉及终止租赁合同时，用于清算水电气暖等第三方支付费用和物品损坏结算，具体数额可以协商确定。

　　4、注意在合同中约定，如果承租方逾期多少时间拒不支付租金，出租方有权单方解除好合同，这是约定的单方解除合同权利。这个很重要。

　　5、注意在合同中必须考虑到是否允许承租方在转租？如果不同意，就必须明确约定“未经出租方书面同意，承租方不得转租、合租或者其他改变使用的情况”，否则，当然是约定单方解除合同权利以及违约责任。

　　6、最后一项，就是如果该房屋要出售，必须注意保护承租方的优先购买权。要出售房屋前，书面通知（电话录音、手机短信或微信等电子方式也可以）承租人是否购买亚星游戏官网。

　　3、房屋维修义务一定要约定由出租人负责，如果感觉提出来不合适，可以不约定，没有约定就可以按照法律规定执行。《合同法》规定是在没有约定情况下，由出租方负承担维修义务。

　　4、租赁期间，对房屋进行装修的，要注意写进合同中。对于终止合同后，装修物品如何处理要约定清楚。如果没有约定，就需要视情况而定。按照最高法院房屋租赁司法解释的下列规定执行：

　　第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持亚星游戏。

　　1、房屋未经消防验收或者验收不合格，租赁合同是否无效？《消防法》规定是未经消防验收的房屋不得交付使用。这是一项管理型的法律规定。最高法院早在2004年对云南高级法院有个批复《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》区分不同情况认为，出租属于《消防法》必须经过消防验收的房屋，认定租赁合同无效，不属于的则不应当认定无效。但在2009年最高法院发布的《房屋租赁司法解释》后，针对此问题，统一规定是“租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持。

　　2、违反规划的房屋租赁合同无效。《房屋租赁司法解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。违反规划是一项严重的违法行为，是必须要拆除的违章建筑，租赁合同当然无效。但这里只涉及城镇房屋，不包括农村房屋。

　　3、其他违建房屋合同也属于无效。《房屋租赁司法解释》还规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

　　4、未办理租赁备案的，乙方主张合同无效的，法院不予支持。租赁备案属于行政管理事务，不影响合同效力。

　　租赁双方除了合同约束外，还要建立起真诚信任的合作关系，有问题通过沟通解决，和睦才能生财嘛。稳定健康的租赁关系对双方都很有利。