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　　大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，也是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。国务院副总理李克强在今年年初召开的全国保障性安居工程工作会议上指出：推进保障性安居工程建设，要加快公共租赁住房发展步伐，使其逐步成为保障性住房的主体。近日，国务院常务工作会议明确提出，要以公租房为主，大力推进保障性安居工程建设，并针对公租房的融资、质量、监管、规划等方面提出了四条意见，这标志着公共租赁住房在我国住房政策体系中的地位得到了再次提升。

　　近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也急需改善。加快发展公共租赁住房，有助于建立多层次的住房保障体系，有效解决“夹心层”人群的住房问题；有助于调整房地产市场供应结构、抑制房价过快上涨势头；有助于培育住房租赁市场，在全社会倡导“先租后买”的理性住房消费理念，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。发展公共租赁住房不是权宜之计，而是我国城镇住房制度中需要长期坚持的一项制度。

　　自国家启动公共租赁住房建设以来，其建设规模和建设数量逐年增加，在保障性住房建设任务中的比重越来越大。2011年，在国家下达的1000万套保障性住房建设任务中，公共租赁住房达220万套，占任务总量的22％。以河南省和信阳市为例，河南省“十二五”期间计划新建保障性住房210万套，其中建设公共租赁住房57万套，占建设总任务的近三分之一；信阳市2011年保障性安居工程建设任务为21550套，其中公共租赁住房3500套，占全市总任务的17％；2012年信阳市保障性住房建设计划为22577套，其中公共租赁住房10318套，占全市总任务的46％，较上年增长了195％；按照信阳市“十二五”住房保障规划，2013年—2015年全市计划建设保障性住房64057套，其中公共租赁住房28806套，占到全市建设总计划的45％。2011年9月28日，国务院办公厅下发了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，重点发展公共租赁住房，逐步实现公共租赁住房与廉租住房并轨建设。可以说，公共租赁住房已经在我国住房保障体系的发展战略中占据了中心地位，成为现阶段及今后一个时期保障性安居工程建设的重点工作。公共租赁住房能否顺利建设，也将直接关系着保障性安居工程建设的成败，直接影响着“住有所居”目标的实现。

　　面对当前公共租赁住房建设的繁重任务和资金保障不足、建设形式单一、配套政策不完善等因素的制约和困扰，结合信阳实际，我认为，加快公共租赁住房建设，应从以下几个方面着手：

　　“巧妇难为无米之炊”。公共租赁住房建设资金筹集压力大、保障不足是各地普遍遇到的一个绕不开的难题，也是制约其发展的一个重要因素。在公共租赁住房建设资金筹集上，各地按照上级要求，加大政府投入的同时也进行了积极探索，我认为，要破解公共租赁住房保障资金不足的难题，必须统筹用好“三金”：即政府投资资金、社会融资资金、自身收益资金。

　　一要落实政府投资资金。公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，政府负主体职责是理所当然的。各地政府必须将公共租赁住房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贴息等方式加大对公共租赁住房的投入；要使住房公积金增值收益在提取风险准备金和管理费用之后全部用于公共租赁住房、廉租住房建设；从土地出让收益中安排一定比例统筹用于公共租赁住房建设和廉租住房建设；地方政府债券资金优先用于公共租赁住房等保障性住房建设。对财政资金安排不足的地方，应适当提高土地出让收益提取和地方政府债券资金安排比例。政府投资资金是公共租赁住房建设的主导资金，唯有不折不扣落实到位，才能引导、激励各种社会资金参与建设，形成补充。

　　二要巧借社会融资资金。《国务院关于加快发展公共租赁住房指导意见》对公共租赁住房的融资政策提出了指导意见，各地应结合本地实际，巧借外力，为我所用。一是进一步发展地方保障性安居工程投融资平台，为公共租赁住房等保障性安居工程建设提供融资支持。河南建立省级保障性住房投融资平台，成立了豫资城乡投资发展有限公司，每年安排100亿资金用于公共租赁住房等保障性住房建设；山东省日照市积极探索政府引导下的商业化运作融资模式，以政府优惠政策吸引和鼓励大中型企业、各类产业园区，投资兴建公共租赁房，形成了以企业建设为主、政策投资为辅，政府、产业园区、企业三方投资，合力启动、有机推进的格局，有力推动了公共租赁住房建设。二是大力支持符合条件的保障性安居工程投融资主体发行企业债券,专项用于公共租赁住房建设；鼓励金融机构向符合条件的公共租赁住房投融资主体发放中长期。三是对资本金足额到位、租金水平合理、实行市场化运作的公共租赁住房项目,金融机构在风险可控的前提下给予支持。同时，还可探索设立公共租赁住房投资信托基金,吸引社会资金投资建设公共租赁住房。政府还可以采取资金补贴等方式支持企业建设公共租赁住房。

　　三要用活自身收益资金。公共租赁住房可通过租金、租售配套商业项目等形式，产生自身收益资金，达到弥补不足、循环使用的目的。对政府全额投资的公共租赁住房,租金收入可专项用于偿还公共租赁住房的及维护、管理和投资补助。按照有关规定，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，各地在公共租赁住房中可配建一定的商业项目，出售或出租，收益资金用于公共租赁住房再建设，以实现资金平衡。重庆市先行先试，在公共租赁住房项目中按10％比例配建商业设施，以市场价出售，仅此一项可实现回笼资金400多亿元，实现了公共租赁住房建设资金的循环再利用。

　　目前，大部分地方的公共租赁住房建设模式为政府划拨土地、政府投资，建设形式比较单一，也给政府造成了很大压力。在公共租赁住房的建设主体上，政府应引导、鼓励多种形式参与建设，多种渠道筹集房源。一是政府投资建设。第一种是政府直接投资建设；第二种是政府通过收购、市场租赁等方式筹集公共租赁住房源；第三种是政府注资成立国有性质的投融资公司，专门负责公共租赁住房的融资、建设和管理工作。北京市为加快公共租赁住房发展，2011年6月，注册资本金100亿元，成立了目前国内最大的保障性住房建设投资公司，作为北京市统筹公共租赁住房融资、建设收购和运营管理的平台；上海市成立11家国有保障房公司，全面接盘上海市的公租房建设和管理；厦门市实施了“财政投资、国企代建”、“企业建设、政府代购”两种模式建设公共租赁住房。二是社会投资共建。由政府有偿供地并提供优惠政策支持,社会机构或企业出资建设,纳入公共租赁住房范围,由政府统筹管理。三是开发企业配建。在建设商品住房、经济适用住房和棚户区改造、城中村改造时，按照一定比例配建公共租赁住房,由政府持有或回购,或由开发企业持有经营并纳入政府统筹管理范围。哈尔滨、福建、济南及我省的安阳等市均已出台政策，要求在城市规划区建设用地范围内的新建住宅建设项目中，采取集中建设和按项目规划配建的方式，建设一定比例的公共租赁住房。以信阳市为例，2010年信阳市开发建设商品住房250万平方米，若按10％的比例进行配建，可建设保障性住房25万平方米，此举可大大减轻政府的建设负担。四是用工企业自建。远离城区、住房困难职工较多的独立工矿企业,在符合城市规划前提下，经批准，可以利用自有土地建设公共租赁住房,纳入政府统筹管理和政策支持体系，以优先解决企业内部职工住房困难问题。五是设立投资基金。设立公共租赁住房投资基金,吸引社会投资,定向用于公共租赁住房的建设和运营。目前，我国第一支以民间资本投资为主的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金的筹备工作已取得了重大进展，该项基金将专项用于公共租赁住房建设，由国家发改委报送国务院审批，各级也可学习借鉴。

　　按照相关规定，公共租赁住房在建设用地、税费征收、手续报批上可享受一定优惠政策，政府及相关部门应严格落实各项政策措施，合力推进工作开展。一要优先保障建设用地。落实建设用地是实施公共租赁住房建设的基础和前提。建设用地能否落实，落实后能否顺利征用，关系到项目能否顺利实施。要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障；在年度新增建设用地计划中单列公共租赁住房用地计划指标,并提前组织农用地转用、征收报批工作,依法收回的国有闲置土地和储备土地,要优先用于公共租赁住房建设。对面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，政府或政府委托国有投资主体建设的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应,并按规定减免相关费用。以其他方式投资建设公共租赁住房的，将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件后，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿供应。二要落实税收优惠政策。严格执行《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定,对公共租赁住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。免收城市建设配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，市人民政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。三要加快项目申报审批。建立公共租赁住房项目建设联审联批制度，畅通手续报批绿色通道，对公共租赁住房项目建设手续实行限时办结。针对保障性住房项目建设时间紧、任务重、标准高、要求严的特点，秦皇岛市将公共租赁住房等保障性住房项目全部列为“应急工程”，制定了《关于保障性住房“绿色通道”审批操作办法》，建立了联审联批制度。我市为加快保障性住房项目报批，建立了保障性安居工程联席会议制度，定期召开会议，及时协调解决问题，有力推进了工作开展。

　　公共租赁住房作为住房建设的一个分支，其选址、配套规划等都应该统筹纳入城市整体开发建设的大盘子中，只有这样才不至于割裂公共租赁房与城市整体建设的关系，才能实现城市功能的良性运转，满足保障对象的交通、医疗、教育、文化、服务等全方位需要。采取在产业集聚区、开发区集中建设，在中心城区与商业楼盘混合建设的集中和分散相结合的模式，是解决公共租赁住房规划布局的一个有效途径。

　　一要科学规划选址。公共租赁住房要在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下,与商品住房开发均衡布局,统筹规划建设交通、教育、医疗、通信、商业等公共服务和社区服务设施，在中心城区建设的规模应不低于保障性住房任务总量的40%，避免集中建在城市偏远区，形成城市“贫民窟”。在许多国家的城市化过程中，不少城市因种族歧视形成贫民聚居区，至今仍饱受困扰。比如法国由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，最终导致严重的社会冲突。布局要与需求有效对接,鼓励产业集聚区和开发区内用工集中企业集中建设职工周转房，享受保障性住房优惠政策,纳入当地政府公共租赁住房统筹管理。二要实行混合建设。将公共租赁住房布局在城市交通条件较好的地区，与商业楼盘布局在一起，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施，建成标准化的现代居住小区，实现与商业楼盘的互通互融，共享无差别的配套和服务。重庆市在公共租赁住房项目布局上，在内外环线个大型聚居区中，按照公共租赁住房楼盘与商品房楼盘1∶3的配置，形成了20万人口左右的城市生活大社区。三要规范建设标准。公共租赁住房必须满足基本居住需求,符合工程建设标准,确保工程质量安全。新建公共租赁住房要合理确定套型比例和结构,单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米为主；按集体宿舍进行建设的,建筑设计要符合《宿舍建筑设计规范》的有关建筑标准规定。公共租赁住房在交付使用前，还应当进行简单装修，具备基本居住条件。南京市首批集中建设的公租房即将交付入住，与保障房不同的是，该市建设的公共租赁住房要求必须全装修房；北京市出台了《公共租赁住房建设技术导则》，要求未来北京公共租赁住房装修一次到位，实现租户直接“拎包入住”。

　　保障性住房政策，是解决中低收入阶层住房问题、实现“居者有其屋”的一项重要政策，不能让开着“豪车”的人住保障房，使本该“雪中送炭”的惠民政策变成“锦上添花”。当前，大规模的公共租赁住房即将交付入住，强化准入、退出管理，加快惩戒机制建设，确保公共租赁住房申请与受理阳光运作，也成为目前迫在眉睫的一项重要工作。一要规范准入管理。要合理确定公共租赁住房保障对象标准,定期调整并向社会公布，民政、公安、金融、房管等部门建立信息共享机制和联合审核体系，进一步完善公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、复核机制。对政府组织建设的公共租赁住房实行公开配租,严格承租对象资格审查、审批和公示；社会投资机构或企业自主投资建设的公共租赁住房,出租和管理由房屋产权单位负责,租赁对象和租金价格报住房保障管理部门备案。二要强化退出管理。公共租赁住房属于公共房产资源，在经营与管理中，租赁双方要严格按合同约定承担责任和义务,承租人不得转借、转租或擅自改变住房用途。租赁期满,无意继续承租的,租赁期内承租人获得其他住房，或收入超过当地公共租赁住房保障标准的,应当退出承租的公共租赁住房。三要建立惩戒机制。针对当前有关保障性住房等法规中监督条款形同虚设、申请对象和工作人员弄虚作假骗购骗租后受不到应有的惩戒等情形，应当尽快建立对当事人骗购骗租保障性住房行为的责任追究制度，进一步加大骗购骗租的违规成本。石家庄市对保障性住房分配管理实行全程动态监管，对骗取保障房者终身禁止申请；武汉市突出退出管理，出台了《武汉市廉租住房保障后期管理暂行规定》；山东省烟台市引入事前、事中、事后管理模式，建立了“集中申报登记亚星游戏注册、多方联审把关、困难急需优先、动态审核监管、房源循环利用”的管理机制，确保公共租赁住房分配公平公正透明。这些都是在实践中总结创造出来的好办法，值得我们学习和借鉴。

　　总之，只要各级相关部门上下同心、齐心协力、规范操作、强力推进亚星游戏平台，公共租赁住房建设就一定能达到预期目的，为促进经济社会和谐健康发展作出应有贡献。