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　　由于中国住房租赁行业发展起步较晚，市场当前面临着较为突出的供给与需求结构性错配的问题，供不应求仿佛成了中国居民在租房时感受到的共同痛点，而这样的问题也时刻牵动着政府有关部门和行业的神经亚星游戏全站。

　　我国租赁人口基数庞大其中外出务工人员和刚步入工作的大学毕业生是租赁市场的主力军。外出农民工有能力在务工地购置住房的比例仅占1%，主要依靠用人单位提供的宿舍、工棚等途径解决住宿。我国目前每年新增大学毕业生异地就业主要集中在一、二线城市，新进就业大学毕业生的未来购房预期较强，租赁住房仅是过渡选择。

　　总体上看，我国的租客呈现年轻化、流动性强、需求临时性、过渡性的特征，且不同租客群体对租住房屋有着差异化的品质诉求。

　　居民自有住房是我国租赁市场最主要的供给来源。当然，各地政府也会向特定的困难人群提供福利性质的保障性租赁住房。

　　近年来，住房租赁专业性机构纷纷进入市场，通过集中改造和集中建设等方式向住房租赁市场提供增量房源。

　　我国的保障性租赁房主要由政府主导建设，目的是为城市中低收入群体提供租赁性住房保障，有着保障性、专业性、租赁性和政策支持性等特点。近年来，租赁房的保障模式已从“实物配租”向“货币配租”转变，从筹措保障房源改为向保障对象提供租金补贴。这一转变，能加强保障性租赁房体系与市场化租赁的融合，降低政府操作难度，也增加了保障对象的自由度。

　　发达国家的机构租赁行业有着服务品质高、租赁关系稳定、交易流程规范等优点，在城市租赁地产市场中扮演重要角色，有着较高的市场占有率，对比成熟市场，我国的机构化租赁在未来有着巨大的成长空间。

　　机构租赁的经营模式有分散式和集中式两种。分散式租赁机构一般通过长约从个人业主手中获取房源，扮演着“二房东”的角色，并不直接提供房源，而是对房屋进行标准化的配套设施改造，通过集中租赁平台出租给租客。集中式机构租赁通常会新建租赁物业，或者对空置的办公楼、废旧厂房进行整体改造，为住房租赁市场提供增量房源。租赁机构获得整个物业的运营权，在统一品牌和标准下进行改造和家具装潢后提供给租客，通常还会向租客提供家政和物业等增值性服务。相对而言，分散式机构租赁的经营模式有着轻资产化的优点，而集中式经营模式享有更高的收益率。

　　在房地产结构转型和租赁市场政策利好的大背景下，各路资本纷纷布局住房租赁市场。在目前的租赁市场上，有长于租赁信息平台建设的互联网系租赁机构，有长于租赁物业管理和运营的酒店系租赁机构，有深耕租赁市场多年的传统房地产中介系租赁机构，更有擅长房屋设计建设的传统地产发商系租赁机构。

　　目前，国家在政策上鼓励房地产开发商从“重售轻租”向“租购并举”的经营模式转变。融资能力强、开发效率高的传统房地产企业进入长租市场，有助于我国机构租赁的成长和房地产行业长期稳定健康的发展。

　　当前，住房租赁市场上供给端与需求端在住房的户型、面积等方面不匹配，能匹配租住需求的适租房屋在供给上严重不足。

　　从需求端看，租客的主体农民工和大学毕业生的居住诉求较为简单，对一居室、小户型的房屋有较大需求。从供给端看，当前住房租赁市场的房源供给主要来自居民个人拥有的富余存量住房，主要是多居室大户型的房屋。

　　可见，当前市场存在供给端与需求端不匹配的结构性问题，适租房屋的供给严重不足。其结果，一方面大户型民宅出租困难，导致大量存量住房空置，房屋资源浪费严重；另一方面中低端租客租房困难，难以找到理想户型的房源亚星游戏全站，不得不采取“合租”“转租”的形式租赁住房。

　　在我国的住房租赁市场上，“群租”“打隔断”“胶囊房”等租赁乱象普遍存在，且愈演愈烈。扰民事件时有发生，损害了整个社区的居住环境，并伴有治安、消防等重大安全隐患。其根源是我国当前住房租赁市场的层次化不足，特别是缺乏最基本的租赁住房供给。以“群租”为例，它是把房子分割成若干个小间租给多人，以提高整间房屋的租金额并降低单个租户的租房支出。

　　我国现屋租赁管理办法并不支持此种做法，但部分租客为了节省租金或追求更短的通勤时间，对此类租赁并不抵触。特别是在人口密集、房屋供给紧张的一二线重点城市，一部分租客会舍弃住房质量、居住舒适度甚至是居住安全，选择“群租”屋。

　　当前，政府保障性租赁房屋和专业租赁机构房屋所占的比例过小，房源供给主要来自居民余房。在个体居民占主导的租赁供给结构下，房屋租赁流程难以得到有效规范，住房租赁市场的管理难度增加。

　　我国的住房交易市场建立了完备的信息登记制度，设立了专职的不动产交易登记中心，能比较完备地掌握每套商品房的历史交易信息。但是，住房租赁市场至今没有完备的信息登记机制，也无明确的专职管理机构。这加大了相关部门对市场的管理难度，也使租客和房东双方都缺少公开可靠的信息渠道，从而加剧了租赁市场信息的不对称，大大提高了市场的寻租空间和交易成本，使“转租”“二房东”等成为当前租赁市场上的普遍现象。

　　我国住房租赁市场上的房东和租客都以个体居民为主，有着基数庞大、素质参次不齐、流动性强的特征，整个市场尚未建立起全国统一的征信体系，使得租客的退组、转租、逃租和房东的毁约、租转售、不提供承诺服务等违背诚信行为难以得到有效的规范和约束。

　　目前，我国尚无住房租赁的专项法律，涉及到住房租赁市场的适用法规不多，现行法规主要对商品房和公租房两种来源房屋的出租行为进行了规范。近年来涌现出新型的租赁房屋来源，如厂房改造出租、农村集体用地用于租赁房屋建设以及商业用地物业改造进行租赁等，这些不同性质土地上的房屋租赁行为如何规范，亟待法律法规的明确。此外，住房租赁市场上开始推行的诸如“租售同权”等惠民新政也需要相应的立法保证。

　　当前，我国房地产市场存在着明显的“重售轻租”的市场结构。在“重售轻租”的大背景下，法律法规的设立也往往以满足家庭居住需求的商品房为出发点，如《住宅建筑设计规范》中规定“最小套型住宅使用面积不应小于22平方米”。随着地产开发商开始以租赁为出发点进行住房设计建设时，20平方米左右的单居室房屋已成了主力户型，这与22平方米的最小限定相违背。对此，北京市目前已经取消了该条限制，但全国尚未推广。

　　2019年北京在租赁房建设方面将会进入期，大量租赁房将会破土而出，从而对北京整个租赁市场形成巨大冲击，同时也将会部分分流市场购买需求。（国策技术 徐宗先）返回搜狐，查看更多