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　　近年来，我国住房租赁市场快速发展，二十大报告再次强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房租赁市场的重要性不言而喻。

　　“房屋租赁”指通过合法经营将自有或第三方所有的房屋出租给消费者使用，并获取一定数额的租金收入的行为。该概念主要包含：经营住房租赁、信息咨询等相关业务的公司。本文主要分析房屋租赁。

　　根据租赁房屋的性质区别可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。

　　目前中国的房屋租赁市场，主要有三种运营模式：以青客等品牌公寓为代表的重资产合租模式；以龙湖冠寓等开发商自持物业为代表的重资产单间模式；以城城找房为代表的，以不动产管理为核心的轻资产托管模式。

　　赚差价的重资产合租模式，也叫合租公寓或长租公寓，市场关注度最高，其本质上是做专业化的“二房东”，国内多数此类公司在运营中因大量资本被占用，资金链经常处于绷紧状态，多数企业连年亏损，个别企业甚至早已资不抵债，频频爆雷。

　　目前，开发商自持的公寓以集中式单间为主，也叫集中式公寓。此模式有先天的资源瓶颈，不仅仅从房源数量上难以解决一、二线%以上的租房比例，而且单间的房型也无法解决“住有所居”的家庭居住问题，毕竟单身白领不非房屋租赁市场的主流人群。

　　以轻资产托管为主的整租模式，商业模式的根本在于业主将房屋委托专业托管公司进行管理，托管公司为业主提供租客筛选、合同签署、资产交割、租金催收、到期盘点、家具家电维修、房间保洁、产权办理、物业协调、房屋装修翻新、二手房买卖等托管服务。业主承担空租风险，业主和租客以年为单位按房租收益支付托管公司约定的服务费用，一般为租金交易额的20%左右。此外，托管公司遵循不打隔断、不改造，到期原样返还，现状出租等经营原则，大大降低了经营风险及运营成本。

　　从租赁市场的供应趋势来看，随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加，租赁市场上保障性租赁房源快速增加，同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响，更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给增加。

　　从租赁市场需求端来看，据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人，同比增加82万人，毕业生总人数再创新高。5月将迎来毕业季租赁市场旺季，再加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长，二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。

　　2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。《意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条，意见反馈时间截至3月26日。拟出台的“金融17条”让金融机构在支持住房租赁方面有更多的选择和创新的空间，对于建立健全住房租赁金融支持体系有积极意义。

　　4月14日，中国人民银行货币政策委员会召开2023年第一季度例会。会议指出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　近日，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化租房提取业务的通知（征求意见稿）》。《征求意见稿》明确，申请人租住本市商品住房，每人每月提取公积金金额上限拟从1500元调整为2000元，并且多子女家庭可每月按照实际月租金全额提取。

　　上述租房支持举措在一定程度上满足了日益增长的租赁需求，对推进完善租购并举的住房体系，大力支持增加保障性住房供给，不断优化住房供给结构发挥着重要作用。

　　在房地产业新发展模式中亚星游戏网址，住房租赁将唱主角，特别是房地产开发建设，不再都是一卖了之，而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重。做好住房租赁有助于推动房地产向新发展模式平稳过渡。

　　我国住房租赁发展还有很大空间。城镇化带来的人口流动是未来城镇住房租赁需求的重要影响因素。2022年末，我国常住人口城镇化率为65%，我国常住人口城镇化率达到75%才算基本饱和，未来还有10个百分点的提升空间。大约1.4亿农业人口转移到城镇，未来新市民和青年多需要租房住，人口越来越多在城镇间流动，特别是大城市，因为大城市就业机会多，收入较高，城市越大租住率越高，研究表明未来10到15年，我国城镇化常住人口达到75%，城镇居民将其收入三分之一用于住房消费。城镇化是现代化的必由之路，搞好城镇住房租赁反过来可以推动新型城镇化进程，推动农业转移人口适龄化，进而推进租赁住房发展。

　　我国住房租赁行业已进入规范化发展阶段，新一代的租赁住房需求日益旺盛，住房租赁市场增长空间依然很大。保障性租赁住房REITs试点项目取得了良好的示范效应，将推动租赁住房REITs范围进一步扩大。

　　住房租赁企业要抓住新发展阶段发展机遇，借助数字化技术，积极探索商业模式创新和管理创新，探索深化政府、产业、金融多方融合方式，不断提升运营效率；要深入挖掘市场客户需求，打造企业标杆项目，促进住房租赁市场向专业化、品牌化发展。同时，要警惕长租房市场存在的行业过度资本化亚星游戏综合、客群加速“士绅化”、规模趋于巨型化等发展陷阱，推动长租房真正成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的示范领域。

　　2023年中央及地方累计出台多项住房租赁相关政策，多省市发布了加快保租房发展的实施方案，积极推进年内保租房公募REITs实施并实现落地。随着社会经济逐渐复苏，住房租赁市场有望继续保持较快增长。

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