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　　大力培育住房租赁市场已然成为我国中心城市实现“住有所居”的重大关切，完善住房租赁法制是落实“房住不炒”政策、调控住房租赁市场的应有之义。住房租赁合同的规范体系构成租赁法制保障的中心。形式规制方面，法定书面形式应当贯彻于住房租赁合同的各个阶段。同时，住房租赁合同网签备案制度既能增益城市人房双控治理模式，亦可协力私法层面“所有权让与不破租赁”的对抗效力。内容调控方面，当前阶段租金管制宜予谦抑，应当允许符合市场规律的租金上涨，在行政阶段和司法阶段规制出租人的恣意涨租。随着出租人企业化、规模化日渐成形，住房租赁合同中的格式条款控制问题不可不察。最后，可以通过出租人的解除权限制、损害赔偿和继受保护来实现住房租赁合同的续约保障。

　　引 言：住房市场牵涉经济命脉，住房需求关乎社情民生。住房商品化在“炒房热”后已然形成了住房财富分配的不均衡和不平等，如今住房租赁市场再次受到政策强推和海量资本的空前加持，加之住房数据系统的逐步建立和推广，房源提供主体企业化、规模化和房源中介机构专业化成为未来住房租赁市场的必然走向。[1]长此以往，对于住房租赁中承租人保护之法政策考量已非旧时的住房短缺或一时的出租人市场强势，而是出租人与承租人在经济实力、信息对称度等方面的悬殊差异使得承租人的相对贫弱势地位异常明显，双方很有可能成为下一类“经营者”与“消费者”的关系定位。因此，基于居住在国民需求中的基础性和供需双方日趋明显的地位差，国家在尊重市民社会发挥经济功能的同时，必须秉持自身的伦理责任，预防和规制个体私利对社会福利的侵蚀，在法治化轨道上适当施以社会控制。

　　而在出租人——承租人——国家三方主体关系中，住房租赁合同成为串联出租人营利、承租人安居和国家调控的关键纽带。对此，我国《民法典》大体沿袭了1999年《合同法》的既有租赁合同规定，并未区分住房租赁与其他商业性房屋租赁。其中，“所有权让与不破租赁”（《民法典》第725条）系保护承租人居住利益的传统规则，新增的优先承租权（《民法典》734条）实则不宜作为侧重保护承租人的制度依托。[2]其次，住建部先于2017年发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“17年《意见稿》”），后于2020年发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“20年《意见稿》”），但正式的住房租赁相关条例迟迟未见出台。同时，住房租赁的地方性规范也在各地逐步铺开，[3]但各自规定互有差异，亟需更高位阶的住房租赁规定来统一住房租赁的一般性规则。此外，学界早有研讨的租金管制模式和出租人解除权限制模式[4]在2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发［2016］39号）、20年《意见稿》以及诸项新近地方性规范中初见端倪，这两项调控模式在当下我国租赁法语境下展开的程度和方式，亦值深究。

　　综上，“房住不炒”是党的政策对住房市场调控的目标定位。遏制投机炒房在房租层面的次级效应，切实保障承租人安居、长居显然是落实“房住不炒”的应有之义。而在政策目标与治理现实之间，法律制度是为桥梁。如今住房租赁的单线法律规制逐渐成型，问题关键已从“要不要控制”的是非论证转化为“如何控制”的方案提供。因此，本文拟以住房租赁合同为中心，通过完善住房租赁规范体系来增益对中心城市的住房租赁市场调控，以期兼顾国家管控和私法自治，实现“房住不炒”与“安居兴业”。

　　合同形式要件主要具有三种功能：其一，警示功能，即提醒当事人不要仓促行事；其二，证据功能，形式能够提高证据的证明力；其三，咨询功能，当事人可以咨询特殊形式所带来的法律后果。[5]在我国，最基本也最常见的形式要求当属书面形式。对此，《民法典》第707条仅要求6个月以上的租赁合同需要书面形式，20年《意见稿》第8条第1款也只规定住房租赁合同的签订必须采用书面形式。但这还远远不够，因为住房租赁法律关系是继续性之债，时间因素在债的履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应给付时间的长短。[6]易言之，合同签订仅仅是住房租赁法律关系的开始，后续很有可能涉及合同的变更、出租人对承租人改造房屋或增设他物的同意（《民法典》第715条）、出租人对承租人转租的同意（第716条）、出租人对承租人优先购买权的通知（第726条）和合同的解除（第730条），以上规定都是住房租赁实践中重要的常见或必经事项，为实现住房租赁合同的规范化和平衡当事人的举证责任计，这些事项理应采用书面形式。可资印证的是，各地方已经出台了相应的住房租赁合同范本，就上述若干事项作了额外的书面要求规定。例如，2021年《厦门市住房租赁合同范本》要求双方当事人解除住房租赁合同时需使用书面形式；2021年《天津市住房租赁合同（示范文本）》要求，承租人装修房屋、增加设备的或出租人不再继续出租的，需由出租人书面同意。实际上，《解除合同通知书》在我国交易实践中已然广泛运用，[7]住房租赁合同的解除更应如此。

　　另值参照的是劳动合同。理由在于，首先，劳动和居住可谓人在现代社会安身立命的根基。在法政策方面，无论是我国还是比较法，对承租人或劳动者作为相对贫弱势一方予以倾斜性保护已成通例，而法定书面形式是此类社会法保护相对弱势一方的基本要求。[8]其次，在法律关系性质上，住房租赁合同和劳动合同同属继续性之债，书面形式对于长期法律关系中当事人各自权利义务的澄清与证明更为必要。[9]对此，我国《劳动合同法》第11条、第35条、第40条和第50条分别规定了劳动合同在签订、变更和解除时的书面形式要件。作为同样重要的住房租赁法制，对住房租赁合同中所涉及到的双方法律行为（合同的签订、变更或合意解除）、单方法律行为（出租人的同意或单方解除）和准法律行为（出租人的通知）设置法定书面形式要求是对承租人一方最为基本的保护（《民法典》第135条后半句），一旦当事人一方违反法定书面形式，该行为不生效力。当然，考虑到实践中电子邮件、微信、短信等电子数据运用的普遍性以及电子数据的证据形式已被立法吸纳，[10]除住房租赁合同的签订、变更以及解除外，上述涉及到出租人同意、通知等书面要求可由电子数据形式予以替代。

　　早在1983年国务院《城市私有房屋管理条例》便确立了房屋租赁合同的登记备案制度。但是，在商品住房买卖市场降温之前，我国住房租赁市场一直相对式微，房屋租赁合同登记备案制度的强管制性和弱私益性使得实际备案率并不乐观。[11]时至今日，住房租赁合同登记备案制度已从单一的城市流动人口管理功能升级为人房双控的精细化治理方式。随着住房出租人企业化和规模化日渐成形，住房租赁企业对房源掌控度逐渐升高。不仅如此，20年《意见稿》通过软性激励和硬性要求的双重手段推进住房租赁合同网签备案制度的落地。其中，前者包括将“租购同权”、发放住房租赁与网签备案相绑定（第17条第2款、第23条第2款），后者则通过未予网签备案的责任制度作为强制保障方式（第50条、第51条、第61条）。随着这类信息化和网格化的公共服务平台在全国更多城市展开，网签备案机制将成为住房租赁合同有力的形式保障。

　　在私法效能层面，借由住房租赁合同网签备案制度来配合“所有权让与不破租赁”所生的对抗效力，则是符合现行租赁法制和网签备案制度走向的可行方案。细言之，在实体上，根据《民法典》第405条、第725条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020年修正）》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第28条第2款的规定，在涉及买卖、抵押权实现以及强制执行程序中，租赁关系只有在这些法律事实发生之前便已存续才具有对抗效力，而租赁合同的隐蔽性使得第三人难以判定租赁关系是否存在或者何时起止，当事人伪造、倒签租赁合同的交易风险较大。尽管《民法典》第405条、第725条相较于原《物权法》第190条、原《合同法》第229条，补增了“承租人占有租赁物”作为租赁权发生对抗效力的要件，但在不动产公示机制中，“占有”和“登记”的并行公示机制不仅会导致二者的空隙地带存在法律漏洞，而且不利于不动产权利竞存时效力判定问题的一体化解决。

　　与之相对的是，住房租赁合同网签备案制度可以实现与既有不动产权利登记体系的有效对接，进而更好地发挥租赁这一“物上之债”的对抗效力。从既有住房租赁合同网签备案规范来看，网签备案工作系由各地房屋行政主管部门牵头。[12]据此可知，住房租赁合同网签备案与住房买卖交易登记由同一部门主管，那么在同一部门下的同一系统内实现住房租赁信息在住房买卖交易中的实时状态共享完全具有可行性。[13]近年来，在加快推进“数字住建”的背景下，我国已有不少城市在探索推行含住房买卖、租赁等信息在内的一体化住房信息系统，住房租赁与住房买卖的分管模式已被打破。[14]同时，合同网签备案机制在我国商品房买卖交易中已有相当经验积累，在房地产权利公示效能方面，已经极为接近预告登记的保全功能。[15]因此，在数字化时代下串联住房物权登记和住房租赁网签备案两个系统，并不存在实践和理论障碍。只要住房权属与租赁信息系统互通有无，那么包括买卖、租赁、抵押、查封在内的实时法律状态都将可供查阅，如此既可减少交易风险，又能提高市场效率，使得“所有权让与不破租赁”能在契合民法原理，且不另行增加制度成本的前提下得到充分保障。

　　在住房租赁合同中，租金可谓双方当事人博弈的核心要素。在必要性方面，足够庞大的承租人数量是施行租金管制的首要前提。[16]根据2021年显示第七次全国人口普查结果，我国流动人口为37582万人，与2010年相比，人户分离人口增长88.52% ，市辖区内人户分离人口增长192.66% ，流动人口增长69.73%，人口流动趋势更加明显，流动人口规模进一步扩大。截止2021年，我国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。[17]不难看出，囿于城市房价高企等原因，租住已然成为我国流动人口在城市的主要生活方式。同时，“租购同权”和城市等级差效应，为租住群体在中心城市生存发展提供了更多可能性和吸引力，以年轻人为主力军的刚性需求仍将持续旺盛，“重购轻租”观念明显削弱。据统计，当前已有75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年。面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。[18]新市民群体与其所在城市已然形成了相互选择、彼此需要的命运共同体。

　　从制度设计来看，坚持市场化导向并不等同于市场自由主义，法律中（形式上的）自由和平等往往是实现不平等经济秩序的媒介。申言之，现代法律制度应细分为两个部分，第一个部分是以效率为导向，规定私权主体之间的商品和服务交换。第二个部分则是社会法，致力于对分配公平的补偿。[19]鉴于我国住房租赁法制尚未发展成独立的社会法，相较于国家行政部门在住房再分配过程中的低效和，以私法为主体的租赁法调节不失为节约成本且运行高效的补充性媒介。概言之，租金管制必须准确把握市场效率与分配公平之间的紧张关系。尤其在当前阶段，应当允许基于正常市场规律的涨租，理由如下：

　　首先，目前散户仍然是我国租赁住房房源的主要供应主体，市场上机构运营的租赁住房比重约5% , 租赁房源集约化程度低。[20]而个人房源出租显然要比企业运营低效，租赁住房的有效供给目前远远无法满足住房租赁刚需，出租人市场是造成目前租金上涨的主要原因。同时，出租企业和中介机构的专业化和租房平台网络化明显提高了传统租房市场下“C2C租房模式”的交易效率，进而使得本就有限的租赁住房供给更为抢手。其次，出租人的企业化和专业化往往会将企业的管理和运营成本部分转嫁至租金，加之年轻化的租住群体对租赁住房品质要求提升，[21]房租涨价在所难免。是故，房租价格本身便是反映市场供需和住房品质的信号机制，当前的租金上涨总体是我国出租人企业化和规模化起步阶段市场资源配置的正常结果。

　　需予指出的是，硬性租金管制在短期内由于供需的相对无弹性使得租赁住房供给短缺处于合理阈值，租金管制似显成效。但随着时间推移，出租方会对政策管制作出反应并进行策略调整，供需市场弹性逐渐增强将导致降租效果事倍功半甚至适得其反。例如，瑞士租赁法曾通过设定成本租金来对抗市场租金，导致租赁住房配置效率严重受损；[22]出租人不愿改善住房，住房质量下降；[23]出租积极性受挫，新建筑减少，降低供给。[24]毕竟从长远看，增加有效供给无疑是最佳选择，由此可以在无须管制的情形下提高租客的议价能力。因此，不宜人为地让刚性的租金管制成为住房租赁市场长久培育的绊脚石。

　　有鉴于此，当前阶段的租金管制政策宜采柔性路径展开。在行政层面，尽管住建部在2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提出了“城市住房租金年度涨幅不超过5%”的租金涨幅界限，但似乎未能有效遏止部分城市实践中的超额涨租，其适用领域和规制效果还有待进一步观察。[25]更重要的是，我国各个地区经济水平差异较大，租房供需和租金水平各不相同，以单一数额作为全国范围内统一的租金涨幅限额，不免有失偏颇。因此，为兼顾地区差异性和租金管制的灵活性，建议参酌德国的租金对比统计制度（《德国民法典》第558c条、第558d条），[26]各地政府部门可以会同行业协会代表、专业房地产估价机构、出租企业代表和承租人代表定期共同商讨并确定本地区住房租金的指导性价格，并借助当前逐步完善的住房信息化系统建成租金数据库，由此构成定期租金发布制度的内核（20年《意见稿》第36条第1款）。例如，上海保障性租赁住房租金以同地段同品质市场租金为基准，引入专业房地产估价机构确定租金水平，并建立了随年限增长的租金累进机制（参见2022年《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第9条）。

　　在司法阶段，法院应当规制出租人在住房租赁合同存续期间内恣意涨租。亦即，为兼顾租金管制的软化和承租人保护的需求，出租人涨租必须具有“正当事由”。“正当事由”主要参考以下标准：（1）合同中双方约定的涨幅和次数。（2）当地政府部门发布的实时房租指导性价格。（3）当地价格认证中心出具的价格评估报告。例如，在“刘1与刘2房屋租赁合同纠纷案”中，一审法院明确指出，A县价格认证中心作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》是价格认证中心的工作人员经调查近年该房产周边店面租金价格情况，并综合考虑该店面所处的地理位置、面积及宽比深等因素后作出的，具有一定的参考价值，二审予以认可。[27]（4）其他可以证明随市场价格适当涨租的正当性证据。[28]

　　可以预见，随着出租人企业化和规模化愈加成熟，由住房租赁企业或房产经纪机构提供的住房租赁格式条款将日益普遍。尤其在不完全合同中，合同存续期间越长，合同中的风险分配就越重要。尽管事前的行政规制和标准化范式有利于矫正格式条款中信息分配的非对称主义，[29]例如前文所述的合同网签备案模式和各地住建委和工商局联合制定的住房租赁合同范本。但是，网签备案并非合同生效的必要条件，各地合同范本也仅具参考性，行政规制难免有所缺漏。更重要的是，如果由政府主导的标准化合同过于强烈，那么格式条款将产生从“经济自我创设的法”变为“政府为经济制定的法”的危险。[30]相较而言，在司法阶段发挥格式条款的内容控制功能确有必要。

　　《民法典》关于格式条款的调控主要有未订入规则（第496条第2款第2句）、无效规则（第497条）和对提供方的不利解释规则（第498条第2句）。首先，信息提供义务是平衡信息不对称的必要举措。住房租赁企业作为提供格式条款方，应当以合理方式提请对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。在住房租赁合同情形下，此种与承租人与重大利害关系的条款主要涉及到出租人的免责条款、特别的合同终止条款或争议解决条款等。例如，房屋中介公司单方提供的《解约协议》属于未尽提示义务的格式条款，不纳入住房租赁合同的内容。[31]并且，在认定住房租赁企业提供的合同是否全部或部分属于格式条款时，还须注意：手写和打印并存时，未经协商的打印部分一般可以视为格式条款；[32]同时，不宜仅仅因为出租方证明其与其他租户签订的合同存在非显著差异性或另行达成了补充协议，便否认该合同中格式条款的存在。[33]

　　此外，无效规则和提供方不利解释规则在住房租赁司法实践的运用更为常见。从既有判例观之，一方面，住房租赁合同中的如下格式条款一般会被认定为《民法典》第497条意义上的无效条款：《安全消防责任书》的免责条款；[34]明显加重承租人负担的《配套设施服务费收费标准》；[35]增设单方解除权来排除对方追究违约责任的条款；[36]关于不出示押金收据，押金不予退还的条款；[37]“经办人员承诺无效”的条款；[38]限制承租人在合同解除后交易自由的条款；[39]承租人只能通过租房公司线上APP申请提前退租的条款。[40]另一方面，当住房租赁合同中如下事项出现疑义时，通常可以通过不利解释规则加以调控：剩余租赁期限不明；[41]关于有偿使用金对应年限不明；[42]装修费约定不明。[43]

　　根据《民法典》第730条和第734条第1款规定，租期届满后合同便转为不定期，此时出租人享有任意解除权。由于《民法典》未作租赁标的分类，以自由和效率为本旨的任意解除权在本应注重社会平衡的住房租赁合同中恣意适用，导致住房承租人不仅面临以涨租作为不解约的条件压迫，其他经济利益减损自不待言。参酌比较法制，在此类关乎民生的继续性之债中，“正当事由制度”作为宪法通过“所有权限制”路径介入私法的温和式路径，成为德、日民法中约束出租人解除合同的共同选择。[44]实际上亚星游戏下载，2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已明确提及“在租赁期限内，出租人无正当理由不得解除合同。”2021年《广东省城镇房屋租赁条例》第8条、2021年《西安市城市房屋租赁条例》第14-16条关于房屋租赁合同解除的规定也蕴含了住房租赁合同不得任意解除的理念。因此，限制出租人解除权亦是承租人对出租人任意涨租的基本防御，法律漏洞决不能成为市场失灵的帮凶。为承租人安居且长居计，借由“正当事由制度”破除不定期住房租赁合同情形下出租人任意解除权的典型弊端确有必要。

　　拓言之，在住房租赁这类继续性之债中，解除分为附期限解除和立即解除。[45]“正当事由”(berechtigteGründe)和“重大事由”(wichtigeGründe) 分别作为触发两种解除权的法定事由。其中，“正当事由”是落实宪法对所有权人的处分限制所设，旨在实现社会平衡；而“重大事由”系指合同履行已无法合理期待的事由，构成合同不得不就此解除的原因。[46]比照我国规范，《民法典》第563条中的“合同目的不能实现”与合同编分则中的绝大多数法定解除权已然形成了“一般”与“具体”的稳定对应关系，而“正当事由”在我国民法规范体系中也具有隐性依据。

　　具言之，首先，依照《民法典》第722条规定，“正当理由”可以作为承租人支付或迟延支付租金的法定抗辩事由。立法释义对此指出，该条中的“正当理由”包括三类：其一，因不可抗力或意外事件致使承租人根本无法对租赁物使用和收益；其二，出租人未履行义务或不完全履行义务；其三，承租人因自身重病等原因出现 经济上的暂时困难，可以迟延支付租金。[47]其中，第一类事由系《民法典》第 563条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”在租赁合同中的具体化，究其程度而言已然构成“重大事由”。第二类事由系双务合同中同时履行抗辩权或先履行抗辩权在租赁合同中的具体体现（《民法典》第525条、第526条）。第三类事由则是综据承租人一方情势形成的宽容事由。相类考量在《民法典》第570条第1项、第589条第1款的立法释义中亦有体现。[48]事实上，《民法典》第730条的立法释义已然阐明，出租人行使任意解除权的前提在于：在保障承租人利益不受损害的情况下，承租人一方对租赁预期目的的实现和出租人一方在非出于恶意的情形下因客观原因收回自用。[49]要言之，“正当事由”是综据个案所有情势后对双方当事人所作的更为精细的利益平衡。在住房租赁语境下，“正当事由”主要包括以下两类：承租人非根本违约；出租人收回自用或供共同家计者使用。

　　第一，非根本违约与根本违约相对应，根本违约须达至《民法典》第563条“合同目的不能实现”之程度，此时可作为“重大事由”立即解除。在要件判定上，违反主给付义务、从给付义务或者附随义务都可触发非根本违约。其次，非根本违约与根本违约之关键区别在于，非根本违约通常无须以催告（针对作为义务）或者警告（针对不作为义务）作为缓冲。细言之，在承租人迟延给付租金情形下，承租人超过一个月以上的租金迟延交付，或者以低数额再次迟延交付[50]便可构成“正当事由”。而“重大事由”要求迟延支付租金达到一定数额，且催告后仍逾期不付租金的程度（《民法典》第722条）。根据《民法典》第711条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020年修正）》（法释〔2020〕17号）第6条规定，承租人未正当使用租赁物，致使住房中暖气、墙壁等全部或部分毁损的，便可构成“正当事由”；惟在前述情形出现后，承租人在出租人给予的补正期限后仍不予修缮的，才可构成“重大事由”。此外，承租人未经出租人同意转租（《民法典》第716条）或转借的，可直接构成“正当事由”；[51]惟在警告后仍拒不改正的，才能构成“重大事由”。[52]

　　第二，出租人收归自用或供共同家计者使用。出租人收归自用首先指向收归自住。收归自住在我国法制早有先例。[53]其次，《民法典》第726条、第732条将近亲属和共同居住人分别作为租赁合同法定继受或阻却承租人优先购买权的重要考量因素。在中国法语境下，这种受法律认可的特定的人际圈(Personenkreis)范围通常限于出租人的家庭成员，旨在对基于血缘或婚姻形成的身份关系加以保护。但是，住房租赁续约保障的重心并非在于法定继承人的范围，而是人际圈内的特定人与当事人长期共同居住而构成生活空间的中心。他们与出租人具有私人的和经济上的紧密关系，这种长期的亲密关系完全有别于一般的熟人或朋友。[54]

　　是故，除了作为常见家庭成员的三代以内的直系近亲属外，还应包括与出租人具有长期共同家计(ge-meinsamenHaushalt) 的其他人（《德国民法典》第563条）。这里的具有长期共同家计的人既不等同于“近亲属”，也不等同于“共同居住人”。理由在于，一方面，“近亲属”既无法涵盖其他非血缘关系的（长期）共同家计者，现实中也不乏承租人的近亲属与承租人之间并无共同生活的事实。另一方面，“共同居住人”过于强调居住的空间要素，而并未体现家计这一关键要素。例如，当下合租房盛行，合租者在空间上符合“共同居住人”，但通常他们各自生活独立，并不属于共同家计。因此，除了与出租人具有共同家计关系的家庭成员之外，对于同样符合长期共同家计的同居关系同样适用，这点在最高人民法院关于《民法典》第732条的释义中得以肯认，[55]《反家庭暴力法》第37条对家庭成员之外共同生活的人的参照适用规则亦可印证。

　　此外，出租人的收归自用还包括出租人合理的经济利用。这里主要的判定标准在于是否会对出租方造成显著的不利益，即相较于承租人退租腾房的不利益亚星游戏登陆，终止住房租赁合同是否会对出租方造成更为显著的（经济上的）不利益。[56]例如，出租人欲对租赁住房重新装修或改建。需要注意的是，提高租金不能作为经济上合理利用的“正当事由”。

　　当然，在以公租房为代表的保障性住房情形下，只要申请人依法获得了相应配租，通常不涉及出租方收归自用这一事由。但是，在这类保障性住房租赁合同情形下，会产生额外的“正当事由”，即偏离保障目的。主要包括：(1)承租人已取得其他住房或已经承租了其他保障性住房(2012年《公共租赁住房管理办法》第31条第1款），不再属于公租房所需提供住房保障的对象。值得一提的是，根据2023年《深圳市公共租赁住房管理办法》第31条第1款第4项、第3款的规定，“申请人家庭收入财产超过公共租赁住房收入财产限额的”也可能构成退租的正当事由，但这一事由可在确有住房需求情形下以提高公租房租金为代价进行替换。换言之，此种情形部分偏离了公租房制度的保障目的，因为公租房旨在保障城镇中等偏下收入群体(2012年《公共租赁住房管理办法》第3条第1款），超过公租房收入财产限额者可在市场自行解决住房需求，不宜再行享有公租房的优待。因此，“申请人家庭收入财产超过公租房收入财产限额的”，既可能构成出租人要求承租人退租的正当事由之一，也可能构成出租人以不退租为条件，但可要求按照规定适当上调租金的特殊情形。(2)无正当理由的资源闲置。承租人无正当理由连续六个月以上空置公租房的，也构成出租人解除公租房租赁合同的“正当事由”(2012年《公共租赁住房管理办法》第27条第1款第（五）项、2023年《深圳市公共租赁住房管理办法》第32条第（一）项）。此种情形同样偏离了公租房服务于真正有需求者的立法本旨。其法理在于，公租房的保障属性限制了承租人作为住房使用权人原可在私产之上行使的消极自由。

　　综上，住房租赁合同情形下出租人解除权限制可采二元模式：一方面，在不定期租赁情形下，出租人基于正当事由解除住房租赁合同的，需要提前特定期限向承租人通知解除。至于具体提前多长期限，17年《意见稿》第11条第2款设置了“3个月”，20年《意见稿》对此没有规定，《民法典》第730条则通过“合理期限”加以 调控。本文认为，除当事人另有约定外，应以3个月为基准，并根据承租人房屋已居住年限相应增加。需予说明的是，此种期限设置考虑并不仅仅在于为承租人提供充分的寻找替代房源的时间，更为关键的是，住房构成个人及其家庭生活的中心，“租购同权”落地后住房的变动还可能造成承租人工作不便、子女易学等连锁反应。并且，我国法政策也鼓励当事人缔结较长的住房租赁合同(20年《意见稿》第24条），出于促进承租人长居和安居计，此处的期限设置毋宁系为承租人在长期居住地附近另行租房提供更为长久的时间保障，以期为承租人及其家庭即便换了住房，但并未离开自己习以为常的生活中心提供更多可能性。另一方面，在定期租赁或不定期租赁情形下，出租人基于重大事由解除住房租赁合同的，可以立即通知解除住房租赁合同。此时继续履行住房租赁合同对于出租人而言已不可期待，故而也不宜要求出租人作前种情形下的宽限，否则将构成对出租方利益的不合理牺牲。但依据诚信原则，立即解除也需要为承租人提供合适的腾房和找房时间，结合一般租房和找房实践，通常情形下1个月即为已足。但如果个案中腾房和找房较为困难的，可予适当宽限。[57]

　　在房租上涨背景下，出租人见利背信的效率解约行为时有发生，成为炒房的重要表现形式之一。[58]对此，损害赔偿是将负外部性内部化处理的重要媒介，损害赔偿的范围和强度直接关系到行为激励的效果。[59]

　　在本文语境下，肯认租金上涨过程中承租人因出租人效率解约的房租差价赔偿，明确出租人的注意义务标准，直接关系到损害预防功能的实现。

　　可值参照的是，我国司法实践中通过原《合同法》第113条第1款（现为《民法典》第584条）规定的可预见性规则对一房数卖案例中房屋差价损失赔偿已经达成共识。[60]预见的主体视角虽系违约方，但从“预见或应当预见”的立法用语来看，采客观的理性人标准更为妥洽。[61]在诉讼中的证明标准上，“确定性规则”宜加软化，借由“极大可能性”理论作为对可得利益是否赔偿的确定标准较为妥适。亦即，法官在基于一般情理、交易习惯、市场行情等典型因素考量的基础上，对于诉请人提出的“依据事物的一般运行或特殊情况而产生的可得利益赔偿”无法提出合理怀疑。[62]

　　具体而言，对出租人此种为赚取更多租金的预期违约行为，出租人应当以损害赔偿代替给付，其中赔偿范围便包括承租人因出租人违约而须承担更高租金的住房。[63]另外，出租人在规避“正当事由”时也可能涉及损害赔偿责任。例如，出租人假装收回自住而解除住房租赁合同，应当对承租人承担损害赔偿责任。[64]如上费用在性质上构成承租人本不该发生的支出，是其财产损失消极变化的表现形式。[65]在具体差价数额计算上，可以参照适用前文中出租人出于“正当事由”涨租的比对标准。总之，通过合法合理的司法裁判规则维护正常经济秩序和诚信交易规则，从违约成本上斩断出租方（出卖方）炒房租（房价）的牟利念想，是法治保障市场良性运行的应有之义。

　　在因出租人出卖住房等事由导致住房所有权变动时，不可避免地会涉及住房租赁合同的存续问题。于此情形下，根据《民法典》第725条规定，只要承租人系基于有效住房租赁合同占有住房的，所有权变动便“不影响租赁合同的效力”。此处的“不影响租赁合同的效力”实际上指向对承租人的继受保护，即新住房所有权人必须继受原住房租赁合同中的法律地位，进而使得原住房租赁合同在新的民事主体之间得以延续。[66]

　　另需讨论的是“抵押不破租赁”之情形。在租赁关系成立在先，抵押权成立在后的情形下，《民法典》第405条中“原租赁关系不受该抵押权的影响”与《民法典》第725条的法律效果并无本质区别，即抵押住房的受让人必须继受其上的住房租赁合同，代替原出租人与承租人之间形成住房租赁关系。但在抵押权成立在先，租赁关系成立在后的情形下，情况则有不同。依据《拍卖、变卖规定》第28条第2款规定，于此情形下，当租赁权之存续会“对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的”，法院可将拍卖财产之上的租赁权除去。此处的“有影响”实际指向对抵押财产价值的不利影响，且此种抵押财产价值减少需达到“发生首次流拍、无人应买或出价不足以清偿担保债权”等相当程度时，法院才可考虑在司法阶段行使除去权。[67]换言之，如果住房租赁合同之存续对拍卖抵押住房的价值未造成此种不利影响，那么便不满足除去权行使的前提，住房租赁合同仍然可以在承租人与新住房所有权人之间发生继受保护。

　　住房租赁市场作为住房资源再次配置的重大良机，肩负着个体命运、家庭幸福、城市发展和社会福利的时代重任。遏止房租再度炒作，稳固住房居住属性，事关“房住不炒”在我国中心城市的成败。经济动态分析必须关注法律的细节，法律的精确度与避免系统性风险息息相关。[68]住房租赁合同既是租赁交易的起点，也是社会控制的落点。对于民生领域的钻营趋利行为，完善租赁法制、平衡私权博弈不失为串联国家治理方略和经济调控效果的较优路径。基于此，本文以住房租赁合同为基点，以住房租赁的单线规制为契机，综据立法、判例与学说，通过形式规制、内容调控和续约保障三大方面的联立与互动，尝试得出如下结论：

　　第一，住房租赁合同必须从签订至解除全面实行法定书面形式，对于同意、通知等行为可由电子数据形式替代。在数字时代背景下，合同网签备案机制不仅有利于构建人房双控的精细化社会治理机制，还能发挥公示公信功能，协力“所有权让与不破租赁”的对抗效力。

　　第二，我国租房刚需群体庞大，租金管制确有必要。为兼顾市场效率和分配公平，租金管制宜予软化，容许符合市场规律的涨租。其中，行政层面应当建立地方定期租金发布制度，加快完善住房信息一体化系统建设。司法层面法院应当参酌租金上涨的“正当事由”来规制出租人的恣意涨租。此外，随着出租人企业化、规模化日渐成形，尤需关注格式条款内容控制规则在住房租赁合同中的具体适用。

　　第三，不定期住房租赁合同下出租人的任意解除权是助长出租人涨租、妨碍承租人久居的症结所在，可以借由“正当事由制度”加以破除。“正当事由”包括承租人非根本违约、出租人收回自用或供共同家计者使用两大方面，保障型住房额外存在偏离保障目的这一正当事由。“正当事由”与“重大事由”一同构成住房租赁合同关系中附期限解除和立即解除的二元模式，《民法典》第730条中的“合理期限”也应根据二元模式作不同解读。同时，还须发挥损害赔偿责任在遏制效率解约方面的预防功能以及“所有权让与不破租赁”对承租人的继受保护功能。

　　[1]参见2017年住建部等9部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、2020年住建部起草的《住房租赁条例（征求意见稿）》等规范性文件。

　　[3]参见2023年《上海市住房租赁条例》、2022年《北京市住房租赁条例》、2022年《海口市房屋租赁管理条例》、2022年《武汉市房屋租赁管理办法》、2021年《广东省城镇房屋租赁条例》等等。

　　[4]参见许德风：《住房租赁合同的社会控制》，载《中国社会科学》2009年第3期；凌维慈：《论居住保障与财产权限制———以日本房屋租赁房上的“正当事由制度”为例》，载《与法律》2008年第2期；谢远扬：《论对出租人解除住房租赁合同的限制》，载《暨南学报（哲学社会科学版）2017年第10期；班健波、黄茂钦：《论房屋租赁的社会控制》，载《中国不动产法研究》2012年第7卷。

　　[5]参见［德］布洛克斯，瓦尔克：《德国民法总论》，张艳译，杨大可校，中国人民大学出版社 2010年版，第195页。

　　[7]笔者以“《解除合同通知书》”为关键词在“北宝数据库”作全文检索，共有124298件案例中当事人采用《解除合同通知书》的形式行使解除权，2023年6月9日访问。

　　[10]《民事诉讼法》第66条第1款第5项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2022] 11号）第116条第2款。

　　[11]据调查，截止2007年底，房屋租赁合同备案率北京为7% , 合肥约10% , 沈阳为20%。参见赵伟：《加强房屋租赁登记备案管理的对策》，载《中国房地产》2010年第5期。

　　[12]例如，《上海市住房租赁合同网签备案办法》的制定主体为上海市房屋管理局，《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》的制定主体为杭州市住房保障和房产管理局，《南昌市商品房屋租赁合同网签备案实施细则》的制定主体是南昌市住房保障和房产管理局。

　　[13]例如，《上海市住房租赁合同网签备案办法》第4条第3款规定，“市房屋状况信息中心负责租赁平台的建设、运行、维护和管理等工作。”

　　[14]参见厦门市房屋事务中心：《助力“智慧住房”建设，住房租赁信息化系统再升级！》，青岛住建和城乡建设：《住房城乡建设部信息中心赴青岛调研租赁住房全生命周期管理服务信息平台建设工作》，

　　[15]参见孟勤国：《论备案登记应有预告登记效力———一个事关我国经济和民生的重技术问题》，载《法治研究》2022年第5期。

　　[17]参见智研咨询发布的《2022-2028年中国房屋租赁行业发展前景分析及市场需求预测报告》。

　　[18]“《2021中国城市租住生活蓝皮书》发布：超65%租客首选机构化长租房”，载新华网，年6月6日访问。

　　[21]《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，租客对居住环境的品质并不会设置上限，超过 90%的租客愿意为独立卫浴、通勤便利、智能家居、房屋设计感等因素调高租金预算。

　　[25]参见冯辉：《住房租赁市场法律治理的演进、反思与完善——— 以租金稳定和合同解除领域的公共政策为视角》，载《与法律》2023年第10期。

　　[26]德文原文为“Mietspiegel”，字面意思为租金的镜子，从条文内容来看，既有对比参照之义，又具数据统计功能，故本文将其译为“租金对比统计制度”。

　　[28]在“乐某某与王某某租赁合同纠纷案”中，二审法院认可了证人证言对房租上涨正当性的证明力，再审法院同意二审裁定。参见河北省高级人民法院（2017）冀民申5616号民事裁定书；河北省唐山市中级人民法院（2015）唐民四终字第524号民事裁定书。

　　[30]参见祁春轶：《德国一般交易条款内容控制的制度经验及其启示》，载《中外法学》2013年第3期。

　　[44]德国和日本请分别参见前注④ , 谢远扬文；凌维慈：《论居住保障与财产权限制———以日本房屋租赁房上的“正当事由制度”为例》，载《与法律》2008年第2期。

　　[45]［德］梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第180页。

　　[46]参见袁野：《论住房租赁合同中出租人的解除权限制———兼评〈住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）〉》，载《北京理 工大学学报（社会科学版）》2019年第6期。

　　[47]参见黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义（中）》，法律出版社2020年版，第1358页。

　　[50]*50［德］梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第203页。

　　[53]1979年《关于贯彻执行民事法律政策的意见》、1984年《关于贯彻执行民事法律政策若干问题的意见》、1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款都肯认了出租人收回自住的正当性。

　　[55]参见最高人民法院民法典贯彻实施小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》，人民法院出版社 2020年版，第1591-1592页。

　　[57]例如，某案中，法官考虑到从某小学门面房腾房的租赁户较多，租赁户均有一定货物库存需要处理，故将合理的腾房时间设为60天。参见陕西省榆林市中级人民法院(2016) 陕08民终866号民事判决书。

　　[58]参见上海闵行区人民法院课题组：《城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究》，载《法律适用》2015年第9期。

　　[60]2015年5月5日发布施行《全国民事审判工作会议纪要》中关于房屋差价损失阐述如下：“因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。”此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》在违约责任部分都支持了对房价上涨差价赔偿。

　　[62]参见郝丽燕：《违约可得利益损失赔偿的确定标准》，载《环球法律评论》2016年第2期。

　　[67]参见袁野：《“抵押不破租赁”之利益衡量与规则完善》，载《商业研究》2019年第12期。

　　[68]参见［美］戴维· M·德瑞森：《法律的动态经济分析》，王颖译，复旦大学出版社 2015年版，第 59-60页。

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